De rechtsfiguur van “vruchtgebruik” is een mooi alternatief voor de privématige aankoop in volle eigendom van een onroerend goed om vervolgens het beroepsgedeelte te gaan verhuren aan de vennootschap of voor de aankoop in volle eigendom door de vennootschap om eventueel het private gedeelte ter beschikking te stellen van haar zaakvoerder.
De meest voorkomende vormgeving bestaat erin dat het vruchtgebruik wordt aangekocht door de vennootschap terwijl de blote eigendom wordt aangekocht door de zaakvoerder. Dit is de zogenaamde gesplitste aankoop van een onroerend goed.
Om de gesplitste aankoop uit te voeren volgens de regels van de kunst dienen er een aantal stappen te worden doorlopen.
In de eerste plaats dient er een waarde te worden gekleefd op de waarde van het vruchtgebruik dat wordt aangekocht door de vennootschap.
De waarde van het vruchtgebruik, dat in essentie een “zakelijk” gebruiksrecht is in hoofde van de vennootschap, hangt af van verschillende factoren, waarbij de belangrijkste factor teruggaat op de jaarlijkse (bruto-)huurwaarde van het onroerend goed.
Gelet op het belang van de jaarlijkse huurwaarde bij de waardering van het vruchtgebruik is het van essentieel belang dat deze waarde voor iedereen vaststaat.
In het geval het onroerend goed gesplitst wordt aangekocht om vervolgens te verhuren aan onafhankelijke derden (dus niet aan de zaakvoerder of verwante vennootschappen) zal de marktconforme huur die wordt aangerekend gelden als de jaarlijkse bruto-huurwaarde.
In het geval het onroerend goed gesplitst wordt aangekocht om zelf te gebruiken en eventueel ter beschikking te stellen aan de zaakvoerder dan is het sterk aan te raden dat er een schattingsverslag wordt opgemaakt door een schatter. Hoewel vele schatters erkend zijn komt het aangewezen voor de geattesteerde huurwaarde te laten onderbouwen met enkele huurwaarden van gelijkaardige onroerende goederen. Het is immers zaak om te vermijden dat de administratie – ondanks het feit dat een erkend schatter het verslag heeft opgesteld – vraagtekens plaats bij de gehanteerde huurwaarde en haar eigen waarden in de plaats stelt die ze gemakkelijk kan opvragen bij de Dienst Patrimoniumdocumentatie. Het belang hiervan is reeds naar boven gekomen in de rechtspraak.
Naast de jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed zal de duurtijd van het vruchtgebruik eveneens van cruciaal belang zijn bij de waardering: hoe langer de duurtijd van het vruchtgebruik, hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik. Indien het vruchtgebruik wordt aangekocht door de vennootschap stelt de huidige regelgeving dat de duurtijd beperkt is tot 30 jaar, hoewel dit mogelijk zal veranderen in de toekomst met het nieuw Burgerlijk Wetboek.
Tenslotte speelt de aankoopprijs van het onroerend goed eveneens een bepalende rol: hoe lager de aankoopprijs (of waarde) van het onroerend goed ten opzichte van de jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed, hoe beter. Hierbij dient er een technische kanttekening te worden gemaakt, gelet op het feit dat de vruchtgebruiker-vennootschap op die manier een hoger jaarlijks rendement realiseert, wat passend moet worden gecompenseerd in hoofde van de blote eigenaar.
De waarderingsmethode van de Rulingcommissie gaat op basis van voormelde elementen een waardering van het vruchtgebruik opleveren die streeft naar een gelijkwaardig rendement in hoofde van zowel de vennootschap-vruchtgebruiker als de zaakvoerder-blote eigenaar. De eenvoud van de formule staat evenwel niet toe rekening te houden met de bijkomende kosten, de waarde-evolutie van het onroerend goed en de evolutie van de huurprijzen zodat een manuele ingreep op het vlak van de waardering in de meeste gevallen tot mathematisch correctere en hogere waarden van het vruchtgebruik leidt.
In de tweede plaats is het bij een gesplitste aankoop van een onroerend goed vennootschapsrechtelijk verplicht om de gesplitste aankoop vanuit het perspectief van de vennootschap te rechtvaardigen (artikel 259 van het Wetboek van vennootschappen e.v.). De zaakvoerder heeft er immers alle belang bij dat de waarde van het vruchtgebruik zo hoog mogelijk is, aangezien hij privé op die manier minder zou moeten betalen voor de waarde van de blote eigendom. Zodoende doet er zich in hoofde van de zaakvoerder een (minstens theoretisch) belangenconflict voor.
Bij het rechtvaardigen van de gesplitste aankoop dient er rekening te worden gehouden met verschillende elementen, zoals de eventuele alternatieven alsook de verwachte inkomsten en uitgaven. Het verslag zou ertoe moeten leiden dat derden, hoe bevooroordeeld ook, de gesplitste aankoop als de meest logische en economisch verantwoorde verrichting zien.
Vele kredietinstellingen vragen sowieso naar de economische motivatie van de gesplitste aankoop vooraleer de eventuele kredieten kunnen worden goedgekeurd.
Afhankelijk van de samenstelling van het bestuursorgaan en de aandeelhoudersstructuur zal de zaakvoerder – na het belangenconflict te hebben toegelicht in een verslag – dan wel een lasthebber ad hoc optreden voor de vennootschap bij de notaris.
Indien het onroerende goed niet uitsluitend beroepsmatig wordt gebruikt, zoals een woonhuis met een beroepsgebruik van bijvoorbeeld 20%, dan komt het ten sterkste aangewezen voor de terbeschikkingstelling van het private gedeelte vanuit het standpunt van de vennootschap te verantwoorden in een schriftelijk stuk (bijvoorbeeld de notulen van de algemene vergadering).
Het feit dat de zaakvoerder belast wordt op het gebruik van het private gedeelte door aanrekening van een voordeel alle aard, wat een onderdeel uitmaakt van de bezoldiging van de zaakvoerder, is immers onvoldoende om de aftrekbaarheid van de kosten van het vruchtgebruik met betrekking tot het private gedeelte te waarborgen (ondanks het feit dat een bezoldiging in principe een aftrekbare kost uitmaakt in hoofde van de vennootschap).
In de praktijk komt het vaak voor dat de vennootschap een huur aanrekent aan de zaakvoerder dat gelijk is aan het voordeel alle aard (mocht het ter beschikking worden gesteld) om de aftrekbaarheid van de kosten met betrekking tot het private gedeelte te waarborgen. Dit heeft echter een averechtse effect, aangezien in het merendeel van de gevallen het aan te rekenen voordeel alle aard opmerkelijk lager ligt dan de marktconforme huurprijs van het onroerend goed. In die zin maakt de vennootschap geen kosten met het oog op het behouden of verwerven van belastbare inkomsten. Het is dus raadzaam dit niet te doen.