Deze situatie komt zeer vaak voor, te meer de te verwachten waarde van het vruchtgebruik vaak niet zeker is (bijvoorbeeld omdat men geen zicht heeft op de huurwaarde).

In voorkomend geval is het aangewezen om volgende clausule op te laten opnemen in de compromis:

“De verkopers verklaren zich uitdrukkelijk akkoord dat de kopers de mogelijkheid hebben om deze overeenkomst te laten ontbinden (overeenkomstig artikel 2.9.4.2.9. Vlaamse Codex Fiscaliteit), mits de ondertekenende kopers andere verwervers aanduiden die de geheelheid van de volle eigendom, desgevallend uitgesplitst in verschillende zakelijke rechten (zoals vruchtgebruik, erfpachtrecht, opstalrecht, etc.) die samen de volle eigendom wedersamenstellen, verwerven volgens dezelfde modaliteiten als vermeld in onderhavige overeenkomst en mits ondertekenende kopers persoonlijk en hoofdelijk gehouden blijven tot voldoening van de volledige vergoeding. De verkopers verbinden zich er toe om in voorkomend geval te verkopen en/of de zakelijke rechten te vestigen aan de nieuwe aangeduide verwervers. Alle extra kosten die verbonden zijn aan de ontbinding van onderhavige overeenkomst en de opmaak van de nieuwe overeenkomst zijn ten laste van de (nieuwe) verwervers. Partijen verduidelijken dat de hoofdelijke gehoudenheid van de ondertekenende kopers zich ook uitstrekt tot alle bijkomende kosten, met inbegrip van deze laatste.”

Op die manier is de verkoper zeker dat u uiteindelijk zal overgaan tot de aankoop van het onroerend goed, maar kan de aankoopwijze worden bepaald in de periode tussen het ondertekenen van de compromis en het verlijden van de akte.

De bijdrageplicht voor werken die uitgevoerd worden aan het gesplitst onroerend goed is een complexe en uitgebreide materie, waaraan de nodige zorg moet worden besteed gelet op de fiscale en financiƫle belangen die vaak op het spel staan.

De bijdrageplicht is een burgerrechtelijke zaak en hangt af van verscheidene elementen:

  • in de eerste plaats van de vraag of de werken al dan niet individualiseerbaar zijn; en
  • in de tweede plaats van de vraag of het gaat om herstellingswerken (gewone, dan wel grove herstellingen) of om verbeteringswerken.

De duurtijd van het vruchtgebruik mag langer zijn dan de duurtijd van de financiering. In het geval van externe financiering van de gesplitste aankoop is het wel steeds te kijken naar het rendement van het vastgoedproject om de fiscale aftrekbaarheid maximaal te waarborgen.

Omgekeerd is dit evenwel niet het geval: de duurtijd van de financiering mag niet langer zijn dan de duurtijd van het vruchtgebruik. Niet alleen gaan de banken hiermee vermoedelijk niet akkoord gaan, maar de aftrekbaarheid van de kosten van die betrekking hebben op de financiering na afloop van de duurtijd van het vruchtgebruik komt in het gedrang.

In voorkomend geval stelt zich in elk geval geen probleem, maar dienen de feiten nader te worden bekeken om de fiscaal meest optimale oplossing te volgen.